事件
380餘萬元買房交房三年才拿到房產證
2010年3月25日，申女士與中糧萬科簽訂瞭一份購房協議，購買瞭由該公司開發的位於北京豐臺區某小區的住房一套。合同約定：申女士購買的房屋所在土地用途為住宅，該商品房按照套內建築面積計算，總價款為380餘萬元；中糧萬科應當在2011年11月15日前向買受人交付該商品房。
同日，雙方就上述合同簽訂附件十三、補充協議二。其中約定：中糧萬科應當在該房屋交付使用之日起一年內取得該房屋所在樓棟的權屬證明。在申女士及其委托的代辦機構交齊辦理房屋權屬轉移登記所需的資料及稅費並辦理完畢該房屋交付使用手續之日起730日內，中糧萬科協助申女士或委托代辦機構辦理完畢該房屋的房屋權屬轉移登記。
上述合同及補充協議簽訂後，申女士依約支付瞭全部購房款，中糧萬科如約交付瞭房屋。但直到2014年2月12日，申女士才取得涉訴房屋所有權證書。對於逾期的理由，中糧萬科稱，因申女士所購的房屋土地，在出讓方交付土地時存在瑕疵，代征土地未拆遷騰退完，才導致開二手廚具收購發的所有地塊手續延遲，逾期辦理產權證。
辯稱 中糧萬科：系第三方原因導致公司無過錯
對於中糧萬科的解釋，申女士並不同意。她認為中糧萬科與第三方之間的糾紛不能成為本案的免責事由，中糧萬科應承擔違約責任。因此，申女士向一審法院起訴請求判令中糧萬科支付逾期辦中古設備收購理房屋產權證的違約金10萬餘元；訴訟費由中糧萬科承擔。
一審法院審理查明，雙方合同約定：如因申女士或委托的代辦機構的原因致使該房屋的權屬轉移登記手續超過約定期限仍未辦理的，中糧萬科不承擔責任。
如因中糧萬科的責任，申女士未能在交清辦理該房屋的權屬轉移登記所需的資料及稅費並辦理完畢該房屋交付使用手續之日起，730日內完成該房屋的權屬轉移登記的，申女士可以選擇退房。如申女士選擇不退房，自730日屆滿之日起，每逾期一日，中糧萬科向申女士支付總房款萬分之五的違約金。
申女士稱，中糧萬科逾期89天才為其辦理下房產證，故其要求萬科公司按總房款的萬分之三支付每日的違約金。
中糧萬科承認逾期89天辦理下房產證是事實，但辯稱因第三方原因導致，其無直接責任或過錯。另外，違約金約定比例過高，申請法院依法予以調整。
但申女士不同意萬科公司調整違約金的主張，稱自己主張的違約金已經低於合同約定，法院應當支持。
判決 開發商一審判賠上訴被駁回
一審法院認為，合同簽訂後，申女士已依約履行瞭合同義務，中糧萬科公司理應依約及時為申女士辦理涉訴房屋的權屬轉移登記手續。中糧萬科未能按照雙方所簽合同約定及時辦理房屋權屬轉移登記手續已構成違約，對此中糧萬科應當承擔相應的違約責任。
中糧萬科主張土地出讓方交付土地時存在瑕疵，導致項目後續工作及房屋初始登記辦理均延遲，系其與他人之間法律關系，其作為本案合同相對方，以上述主張作為延遲履行本合同義務的免責抗辯，不能成立。
因申女士未證實中糧萬科遲延辦理房屋權屬轉移登記手續的行為給其造成的實際損失情況，故法院依法對違約金數額予以調整。
據此，一審法院判處中糧萬科向申女士支付逾期辦理房屋產權證違約金6萬餘元，同時法院駁回瞭申女士的其他訴訟請求。
一審判決後，申女士表示無異議，但中糧萬科提出瞭上訴，其上訴理由依然是辦證逾期非該公司過錯，不應承擔違約責任，要求依法改判將違約金標準降低至萬分之一，以及由申女士承擔此案的訴訟費。
5月25日，北京市第二中院對此案終審，駁回瞭中糧萬科的上訴請求。
文/記者楊國華
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